Hvad er en økonomisk fordel ved omlægning?
Når du hører om låneomlægning, vil du ofte støde på begreber som ‘gevinst’ og ‘fordel’ o.s.v. Men det er vigtigt at være lidt forsigtig med disse ord, fordi de nogle gange dækker over noget, som måske ser ud som en reel økonomisk fordel, men egentlig ikke er det.
Hvis du for eksempel omlægger et lån fra 20 års løbetid til 30 års løbetid, vil ydelsen være mindre, og det er jo rart at betale mindre hver måned, men økonomisk er det ikke en fordel, fordi du samlet betaler mere i rente over hele lånets løbetid.
Derfor er alle beslutninger om at optage eller omlægge et boliglån et spørgsmål om, hvad der praktisk kan lade sig gøre inden for rammerne af din økonomi. Især set ud fra dit daglige budget på den ene side, og hvad der er økonomisk optimalt på den anden side.
Du skal derfor skelne mellem:
- De økonomiske omkostninger samlet set for dit lån over hele løbetiden. Elementer der indgår i dette regnestykke er:
- Kurstabet når du optager lånet.
- Renten du betaler over lånets løbetid (hvis du har variabel rente, kan man kun gætte).
- Bidraget du betaler over lånets løbetid til realkreditinstituttet.
- Gebyrer du betaler til realkreditinstituttet og staten i forbindelse med optagelse og indfrielse af lånet og ved omlægning.
- Kurstab eller kursgevinst du betaler i forbindelse med indfrielse af dit realkreditlån ved salg af ejendom eller ved omlægning af lånet.
- Hvis du vil have de økonomiske omkostninger så langt ned som muligt, så går det ud over din likviditet, som er summen af det du betaler ud af dit løbende budget, dvs. per måned eller per kvartal. Din likviditet bliver påvirket på denne måde af dit realkreditlån:
- Jo større kurstabet er, når du optager lånet, desto højere bliver din obligationsrestgæld, og derfor bliver ydelsen højere.
- Jo højere renten er, desto højere er din ydelse (= lavere likviditet)
- Jo højere bidraget er, desto højere er din ydelse (= lavere likviditet)
- Jo højere gebyrerne er, desto mere skylder du ('papiromkostningerne' bliver lagt oven i gælden), og derfor bliver ydelsen højere.
- Jo kortere løbetiden er, desto højere bliver ydelsen
Punkt 1 og 2 er markedsbestemte, og du har ikke rigtig indflydelse på det, når du køber en ejendom (se dog nedenfor om kurssikring).
Punkt 3 og 4 kan til dels forhandles med bank eller realkreditinstituttet.
Punkt 5 viser, at selv om det økonomisk vil være en fordel med en kort løbetid, så vil det i praksis være ønsket om at have penge til overs i budgettet, der driver valget af løbetid, og langt de fleste udnytter muligheden for at optage 30-årige lån til almindelig boligfinansiering. En kortere løbetid kan dog være en god idé, hvis du for eksempel gerne vil være gældfri, inden du går på pension, for at få budgettet ned senere.
Når du omlægger dit lån, er de samme elementer i spil, så du skal afveje likviditet (ydelse) mod økonomisk fornuft (at nedbringe de reelle omkostninger). Der er dog et sidste element, som ikke er berørt i ovenstående, og det er økonomisk risiko.