Forstå dit realkreditlån

Artiklen giver dig svar på:

• Hvad er et realkreditlån?
• Hvad bestemmer renten på et realkreditlån?
• Hvad betaler jeg for at have et realkreditlån, og hvordan kan jeg spare på det?
• Hvad er min bolig værd?
• Hvad er forskellen på et realkreditlån med fast og variabel rente?
• Hvordan kan jeg forhandle mig til bedre vilkår?
• Hvad er kursen på et realkreditlån, og hvordan påvirker kursen mit realkreditlån?
• Hvad er opkonvertering?
• Hvad er nedkonvertering?
• Hvad er en skrå konvertering?
• Hvor ofte kan jeg lægge mit lån om?
• Hvornår skal du lægge dit lån om?
• Hvad er en økonomisk fordel ved omlægning?
• Økonomisk risiko på boligfinansiering.
• Hvilke overvejelser skal du gøre dig før en omlægning?
• Hvad er kurssikring?
• Hvad koster det at kurssikre mit lån?
• Finansiering af renovering med realkreditlån

Hvad er et realkreditlån?

Når man skal købe en ejerbolig, har de fleste brug for at optage et realkreditlån. Som du sikkert ved, kan du ikke finansiere hele boligen med et realkreditlån. Hvis du eksempelvis køber en ejerbolig i dag til 2 mio. kr. siger reglerne at:

• Du skal kunne lægge mindst 5 pct. af beløbet selv - svarende til 100.000 kr.
• 15% af beløbet kan du låne som et boliglån af banken - svarende til 300.000 kr.
• Max. 80% af beløbet kan du låne som realkreditlån - svarende til 1.600.000 kr.

Der er som regel stor forskel på renterne på boliglån i banken og realkreditlånet. Derfor er det ofte fordelagtigt at betale boliglånet af, før du afdrager på realkreditlånet. Det skyldes blandt andet, at realkreditinstituttet tager pant i din bolig. På den måde er de bedre sikret end banken ift. at få deres penge tilbage, hvis du af en eller anden grund stopper med at betale på dit realkreditlån som aftalt. Læs mere om pantebreve her.

Et realkreditlån er specielt på den måde, at selv om du låner igennem din bank, så låner du egentlig ikke pengene af din bank eller realkreditinstituttet. Du låner fra de investorer, der køber de realkreditobligationer, som realkreditinstituttet udsteder, når du optager lånet. Investorerne kan eksempelvis være danske pensionskasser, store investeringsforeninger eller privatinvestorer. Mange danske obligationer er f.eks. finansieret af japanske investorer.

Fordelene ved dette system er, at du får en rente, der er direkte koblet til den pris, som en stor institutionel investor må betale på et effektivt obligationsmarked. Det giver en lavere lånerente, også selv om der kommer et (fradragsberettiget) bidrag til realkreditinstituttet oveni. Selv om du hæfter for din gæld som et beløb, så betyder koblingen til den bagvedliggende obligationsudstedelse, at du kan indfri med obligationer. Det betyder, at du kan købe de obligationer dit lån er udstedt på baggrund af, og indfri med dem. Alt afhængig af, om renten efterfølgende stiger eller falder, giver det to forskellige situationer:

• Renten falder
  Prisen (kursen) på de bagvedliggende obligationer stiger, og det bliver dyrere at indfri. Men du er beskyttet af den såkaldte konverteringsret, der betyder, at du aldrig kan komme til at betale mere end kurs 100 for indfrielseskøbet (gælder kun på de fastforrentede lån).
• Renten stiger
  Prisen (kursen) på de bagvedliggende obligationer falder, og det bliver billigere at indfri.

Det lyder teknisk, men det hele sker i en og samme proces, og derfor er det typisk ikke noget du taler med din rådgiver om. Men det er vigtigt at vide, for når kursen på obligationerne ændrer sig, opstår mulighederne. Det kommer vi nærmere ind på længere nede.

Hvad bestemmer renten på et realkreditlån?

Realkreditlånets rente fastsættes ud fra investorernes efterspørgsel efter de udbudte realkreditobligationer. Jo højere efterspørgsel der er fra investorerne, desto højere pris (kurs), og dermed lavere rente får du.

Hvad betaler jeg for at have et realkreditlån, og hvordan kan jeg spare på det?

Renten på et realkreditlån går ubeskåret videre til investorerne. Din bank eller realkreditinstitut tjener ingen penge på renten. Deres fortjeneste kommer ind gennem det såkaldte bidrag og fra diverse gebyrer.

Når du optager et realkreditlån, betaler du en ydelse løbende. Normalt betales denne ydelse én gang i kvartalet. Denne ydelse består af tre elementer:

• Rente
  Renten går som tidligere nævnt ubeskåret videre til investorerne og er skattemæssigt fradragsberettiget.
• Afdrag
  Penge du betaler dit lån ned med, så lånet bliver mindre med årene. Når du betaler afdraget, vokser din friværdi - friværdien kan også vokse fordi huspriserne stiger.
• Bidrag
  En rentelignende betaling til realkreditinstituttet, der afhænger af lånets størrelse. Din bidragssats fastsættes ud fra følgende kriterier:
  
  
  • Belåningsgrad - hvor mange penge du låner i forhold til boligens værdi?
  • Lånetype - hvilken type lån du optager? Låner du med fast eller variabel rente?
  • Afviklingsprofil - er det et lån med eller uden afdrag, og hvor lang er den afdragsfrie periode?

Bidragssatsen er fastsat ud fra objektive kriterier, og kan som udgangspunkt ikke forhandles. Når vi taler omlægning af realkreditlån, kan belåningsgraden komme i spil. Du har formentlig har betalt noget af på lånet, siden du optog det. Samtidig kan boligen måske være steget i værdi. Derfor kan en ny vurdering af din bolig betyde, at belåningsgraden bliver lavere, og at du derfor skal betale en lavere bidragssats.

For at finde ud af hvor stor din belåningsgrad er, skal kreditforeningen kende din boligs værdi. I nogle tilfælde bliver beregningen lavet bag skrivebordet. Her bruger de en fremskrivningsmodel og de tal, der er tilgængelige f.eks. på BBR. I andre tilfælde sender de en vurderingsperson ud, som skal vurdere din bolig. Skal du have tilbud fra flere realkreditinstitutter, laver hvert selskab deres egen vurdering, da de ikke må bruge den samme vurdering. Der kan være stor forskel på hvad de forskellige selskaber vurderer din bolig til.

Hvad er min bolig værd?

Vil du have en idé om, hvad din bolig er værd, findes der en lang række websites, hvor du kan få en online vurdering. Du skal dog være opmærksom på, at der kan være meget stor forskel på vurderingen fra de forskellige websites. Du finder en artikel her, hvor vi har sammenlignet en lang række boligvurderingsportaler. I artiklen finder du et eksempel på et hus, der er blevet vurderet på samtlige portaler. Der er mere end 3 mio. kr. i forskel på højeste og laveste vurdering, og det rigtige svar ligger formentlig derimellem.

Hvad er forskellen på et realkreditlån med fast og variabel rente?

Med et realkreditlån med fast rente betaler du den samme rente i hele lånets løbetid, uanset hvad der sker med renteniveauet i samfundet. Fordelen ved det er, at du låser renten i hele låneperioden, og du derfor har en fast ydelse, der ikke overrasker. Typisk er renten lidt højere på et realkreditlån med fast rente, end lån med variabel rente.

Fordelen ved en variabel rente er, at renten på optagelsestidspunktet ofte er lavere end det fastforrentede lån. Renten på variable realkreditlån følger typisk renteniveauet i samfundet. Så med et variabelt lån, kan der være meget at spare, men du skal have luft i økonomien til at kunne betale en højere ydelse, hvis renterne stiger. Når renten stiger på et variabelt lån, vil der ofte også ske en stigning i de fastforrentede lån, så det er ikke en sikker strategi blot at vente med at optage et lån med fast rente senere.

Hvordan kan jeg forhandle mig til bedre vilkår?

Når du optager et realkreditlån, eller lægger lånet om, tager realkreditinstituttet et etableringsgebyr. Dette gebyr kan forhandles. Her kan der være rigtig mange penge at spare. Etableringsgebyret består af afregningsprovision, lånesagsgebyr og sagsekspedition samt tinglysning. Som i enhver anden forhandling kan det være en fordel at indhente tilbud fra flere udbydere. Det giver dig konkrete tal at forhandle ud fra. Prisen på disse gebyrer ligger på 15.000 til 20.000 kr. afhængig af lånets størrelse. Det kan altså godt betale sig at forhandle. Har du brug for professionel hjælp til at forhandle, kan de penge hurtigt være tjent ind med den besparelse, du opnår. Bemærk, at tinglysningsafgiften er fast og ikke kan forhandles.

Hvad er kursen på et realkreditlån og hvordan påvirker kursen mit realkreditlån?

Når der bliver sagt kurs og realkredit i samme sætning er det et udtryk for at obligationer handles til en markedspris på en børs, hvor mange investorer henholdsvis udbyder og efterspørger obligationer. Kursen på en likvid obligationsserie (stor volumen med mange låntagere i) er effektivt prisfastsat, hvilket er en sikkerhed for dig som låntager.

Salgskursen er relevant i forbindelse med, at du optager lånet og fastlægger den rente, du kommer til at betale for dit lån. Hvis du optager et fastforrentet lån er renten fast i hele løbetiden (typisk 30 år), hvis renten er variabel, er den kendt for den første renteperiode, som kan vare fra et til flere år.

Når du skal indfri dit lån, er det (ofte) også til en markedskurs. Derfor har det betydning, at du optager lån i en obligationsserie, der er tilstrækkelig stor - typisk mere end 1-2 mia. kroner. Hvis der er en mindre cirkulerende mængde i obligationen, er der risiko for, at den ikke længere er lige så effektivt prisfastsat. Det skyldes at få investorer ejer den, og måske ikke er interesserede i at sælge på det tidspunkt, hvor du gerne vil indfri. Dette er den såkaldte indlåsningseffekt på realkreditobligationer.

Du kan også opfatte det på den måde, at der er behov for at sælge lidt flere obligationer for at skaffe alle pengene til at finansiere din bolig. Derfor har du en interesse i, at obligationskursen er så høj som muligt, dvs. så tæt på kurs 100 som muligt.

Når du har optaget et realkreditlån, vil kursen efterfølgende bevæge sig op eller ned. Som nævnt vil du med et fastforrentet lån kunne indfri dit lån igen til højest kurs 100, også selv om renterne falder meget - det skyldes konverteringsretten. Omvendt kan du udnytte stigende renter i samfundet til at indfri dit fastforrentede lån til såkaldt underkurs. Dette kan også udnyttes gennem en såkaldt opkonvertering, selv om du ikke vil indfri dit lån eller sælge din ejendom.

Hvad er opkonvertering?

Lige nu stiger renterne og der skyller en opkonverteringsbølge ind over Danmark. Når det sker, falder kursen på de fastforrentede obligationer, der ligger bag ved realkreditlånene.

Når du opkonverterer, indfrier du dit eksisterende lån ved opkøb af de bagvedliggende realkreditobligationer til underkurs, og erstatter realkreditlånet med et nyt lån til en højere rente. I den situation sker der to ting:

• Din samlede boliggæld bliver mindre (= mindre gæld at betale rente og bidrag af)
• Renten bliver højere (= højere rentesats og samme eller mindre bidragssats af den nye gæld)

Lavere gæld trækker ydelsen ned, men højere rentesats trækker den op. Når man lægger det sammen, vil man ofte få en stigning i den samlede ydelse. Du skal derfor have en konkret beregning for at se, hvordan det ser ud for dine lån. På Penly RealkreditTjek kan du finde ud af om du bør lægge dit lån om. Du kan efterfølgende booke et møde med en rådgiver, som kan fortælle dig, hvilket lån der er mest fordelagtigt for dig og hvordan det vil påvirke ydelse og boligæld. Se mere her.

Når du opkonverterer, skal du være opmærksom på, at det du skal betale mere for det nye lån ikke opvejer hele fordelen ved opkonveterteringen. Derfor skal du kun opkonvertere, hvis du har en forventning om, at renten falder igen senere, så du kan komme tilbage på en lavere rente.

Der kan være andre situationer, hvor en opkonvertering alligevel giver mening. Hvis du f.eks. ved, at du vil sælge inden for de næste 5 år, kan det godt være en fordel at opkonvertere. Når du konverterer, skal du derfor holde øje med hvor hurtigt din konvertering ‘går i nul’. Det tal vil din bank typisk gøre dig opmærksom på ved en evt. omlægning.

Eksempel på opkonvertering

En tommelfingerregel for konvertering siger, at der skal være ca. 1-1,5% forskel i renten imellem de to lån. På Penly kan du gratis teste, om du med fordel kan omlægge dit realkreditlån. Du skal blot indtaste din adresse, så får du resultatet med det samme. Gå til RealkreditTjek.

Hvad er nedkonvertering?

Hvis det generelle renteniveau falder, kan det være fordelagtigt at nedkonvertere. Det betyder, at det gamle realkreditlån med en høj rente, indfries og erstattes af et nyt realkreditlån til en lavere rente. Det nye lån finansierer derved indfrielsen af det gamle. For en nedkonvertering gælder som hovedregel, at ydelsen falder, mens restgælden stiger. Stigningen i restgælden skyldes tre ting:

• Dit eksisterende lån indfries til kurs 100 (renten er faldet, og du udnytter din konverteringsret)
• Det nye lån bliver udbetalt til en kurs tæt på, men under 100 (i nedenstående eksempel kurs 98,00)
• Realkreditinstituttet medfinansierer omkostningerne til låneomlægningen - det er ikke gratis at omlægge sit lån.

Eksempel på nedkonvertering

Hvad er en skrå konvertering?

En konvertering kaldes en skrå konvertering, hvis et fastforrentet konverterbart realkreditlån bliver omlagt til et variabelt forrentet lån, for eksempel et rentetilpasningslån. Du kan også lave en skrå opkonvertering, hvis du skifter dit variabelt forrentede lån ud med et fastforrentet.

Hvis der er tale om en skrå nedkonvertering, kan både ydelsen og restgælden falde. For ydelsens vedkommende vil faldet typisk finde sted i starten. Dog er længden af den periode, hvor ydelsen er mindre end ydelsen på det gamle fastforrentede realkreditlån, afhængig af det fremtidige renteniveau.

Men hvornår er en skrå konvertering så en fordel? Hvis du eksempelvis har et fastforrentet på 1% og du kan se, at det vil være fordelagtigt at omlægge, men ikke har lyst til at betale en højere rente, så kan det være et alternativ at omlægge til en variabel rente f.eks. F5. Så får du stadig kursgevinsten og samtidig en lavere rente her og nu, men måske ikke på sigt.

Du skal være opmærksom på, at træerne ikke vokser ind i himlen, da en skrå nedkonvertering altid medfører en stigning i den finansielle risiko, du påtager dig - se nedenfor om den vigtige forskel på økonomisk fordel og likviditet, når vi i daglig taler om, at ‘der kan sparres’ ved en omlægning. I tilfældet med den skrå konvertering kan både restgæld og ydelse falde, men det skyldes, at din risiko (for fremtidige rentestigninger) stiger.

En skrå opkonvertering virker modsat, d.v.s. du nedsætter din renterisiko, men det koster typisk både en lidt højere restgæld og en højere ydelse.

Hvor ofte kan jeg lægge mit lån om?

I gennemsnit omlægger vi danskere vores realkreditlån hvert 6 år, men faktisk opstår mulighederne for omlægning flere gange om året. Men det koster penge, hver gang du lægger dit lån om og som tidligere nævnt kan der også være en vis risiko forbundet med det. Derfor er det vigtigt, at du kender dine muligheder og f.eks. risikoen for at renten stiger meget, som vi så i 1980’erne og 1990’erne.

Hvornår skal du lægge dit lån om?

Der er flere tommelfingerregler, der indikerer, om du bør overveje en låneomlægning:

1. Hvis renten stiger eller falder 1-1,5% i forhold til dit nuværende lån.
2. Hvis der er 7 kurspoint eller mere til forskel på dit nuværende obligationslån og et potentielt nyt lån.
3. Når der i medierne bliver talt om, at renten stiger eller falder.

"Vinduet" for omlægning kan være ganske kort og det kan være svært at nå at reagere, mens de fordelagtige lån er tilgængelige. For at følge med, kan du tilmelde dig en låneovervågning, så behøver du ikke selv at holde øje med dine lån. Hvis du tilmelder dig Penlys låneovervåning, tager vores eksterne realkreditrådgivere fat i dig, når der opstår en fordelagtig mulighed for låneomlægning.

Vil du vide, om det kan være fordelagtigt for dig at lægge dit lån om? Så prøv vores gratis RealkreditTjek.. Når du har gennemført RealkreditTjekket, kan du booke en kort samtale med en realkreditrådgiver, som kan be- eller afkræfte, om en omlægning er fordelagtig for dig.

Hvad er en økonomisk fordel ved omlægning?

Når du hører om låneomlægning, vil du ofte støde på begreber som ‘gevinst’ og ‘fordel’ o.s.v. Men det er vigtigt at være lidt forsigtig med disse ord, fordi de nogle gange dækker over noget, som måske ser ud som en reel økonomisk fordel, men egentlig ikke er det.

Hvis du for eksempel omlægger et lån fra 20 års løbetid til 30 års løbetid, vil ydelsen være mindre, og det er jo rart at betale mindre hver måned, men økonomisk er det ikke en fordel, fordi du samlet betaler mere i rente over hele lånets løbetid.

Derfor er alle beslutninger om at optage eller omlægge et boliglån et spørgsmål om, hvad der praktisk kan lade sig gøre inden for rammerne af din økonomi. Især set ud fra dit daglige budget på den ene side, og hvad der er økonomisk optimalt på den anden side.

Du skal derfor skelne mellem:

• De økonomiske omkostninger samlet set for dit lån over hele løbetiden. Elementer der indgår i dette regnestykke er:
  
  
  • Kurstabet når du optager lånet.
  • Renten du betaler over lånets løbetid (hvis du har variabel rente, kan man kun gætte).
  • Bidraget du betaler over lånets løbetid til realkreditinstituttet.
  • Gebyrer du betaler til realkreditinstituttet og staten i forbindelse med optagelse og indfrielse af lånet og ved omlægning.
  • Kurstab eller kursgevinst du betaler i forbindelse med indfrielse af dit realkreditlån ved salg af ejendom eller ved omlægning af lånet.
• Hvis du vil have de økonomiske omkostninger så langt ned som muligt, så går det ud over din likviditet, som er summen af det du betaler ud af dit løbende budget, dvs. per måned eller per kvartal. Din likviditet bliver påvirket på denne måde af dit realkreditlån:
  
  
  1. Jo større kurstabet er, når du optager lånet, desto højere bliver din obligationsrestgæld, og derfor bliver ydelsen højere.
  2. Jo højere renten er, desto højere er din ydelse (= lavere likviditet)
  3. Jo højere bidraget er, desto højere er din ydelse (= lavere likviditet)
  4. Jo højere gebyrerne er, desto mere skylder du ('papiromkostningerne' bliver lagt oven i gælden), og derfor bliver ydelsen højere.
  5. Jo kortere løbetiden er, desto højere bliver ydelsen

Punkt 1 og 2 er markedsbestemte, og du har ikke rigtig indflydelse på det, når du køber en ejendom (se dog nedenfor om kurssikring).

Punkt 3 og 4 kan til dels forhandles med bank eller realkreditinstituttet.

Punkt 5 viser, at selv om det økonomisk vil være en fordel med en kort løbetid, så vil det i praksis være ønsket om at have penge til overs i budgettet, der driver valget af løbetid, og langt de fleste udnytter muligheden for at optage 30-årige lån til almindelig boligfinansiering. En kortere løbetid kan dog være en god idé, hvis du for eksempel gerne vil være gældfri, inden du går på pension, for at få budgettet ned senere.

Når du omlægger dit lån, er de samme elementer i spil, så du skal afveje likviditet (ydelse) mod økonomisk fornuft (at nedbringe de reelle omkostninger). Der er dog et sidste element, som ikke er berørt i ovenstående, og det er økonomisk risiko.

Økonomisk risiko på boligfinansiering

Risiko på fastforrentede lån

Staten lægger meget vægt på, at almindelige boligejere ikke påtager sig for store finansielle risici, når de optager realkreditlån. Derfor er realkreditinstitutterne forpligtede til kun at udbyde fastforrentede realkreditlån med den såkaldte konverteringsret, som betyder, at du som låntager aldrig kan komme til at betale mere end kurs 100 for indfrielsen af dit lån. Men derfor er der alligevel risiko forbundet med at have et realkreditlån. De vigtigste risici er følgende:

• Udbetalingskursrisiko ved optagelse af dit lån: Kurserne svinger dagligt - det kan du ikke gøre noget ved. Når først du har fået dit lånetilbud, og du ved, at du vil gøre brug af det, anbefaler alle realkreditinstitutter, at du foretager en kurssikring - se mere om kurssikring nedenfor. Da udbetalingskursen bestemmer din rente, afgør kursen hvor dyrt dit lån er. Der er kun udbetalingskursrisiko på fastforrentede lån.
• Indfrielseskursrisiko ved omlægning (eller indfrielse ved salg af ejendommen): Som sagt svinger kursen modsat renteudviklingen; når renterne falder, stiger kurserne, og dermed bliver det dyrere at indfri. Det er her, konverteringsretten kommer ind i billedet, da den effektivt sætter loft over hvor meget du kan komme til at tabe på en indfrielse.
  
  

  Eksempel Hvis du optager et realkreditlån på f.eks. 2 mio. kroner til kurs 98,50, så har du en obligationsrestgæld på 2.030.456 kroner. Din situation er forskellig, når renten henholdsvis stiger og falder: Rentefald: Obligationskursen stiger, men kan aldrig komme over kurs 100, og dermed kan du aldrig komme til at betale mere for din indfrielse end de 2.030.456 reduceret med de afdrag du har betalt i mellemtiden. Rentestigning: Obligationskursen falder, og hvis renterne stiger meget, kan du indfri dit lån til en kurs, der er væsentligt lavere end den du optog til - se afsnittet om opkonvertering for flere detaljer om det.

  
  

Indfrielseskursrisikoen er altså ikke en entydigt negativ ting, og sådan som lånene er indrettet, er "risikoen" for en kursgevinst (indfrielse til lavere kurs) faktisk større end risikoen for et tab på grund af konverteringsretten.

På fastforrentede lån er der ingen rente-/likviditetsrisiko, d.v.s. der er ingen risiko for, at din ydelse stiger på grund af renteudviklingen.

Risiko på variabelt forrentede lån

På variabelt forrentede lån, som for eksempel rentetilpasningslån er der ingen nævneværdig kursrisiko (når renten på lånet følger markedet, er kursen altid tæt på 100). Til gengæld er likviditetsrisikoen tilsvarende større, hvilket skyldes at renteudviklingen i samfundet direkte påvirker lånets rente, dog afhængig af hvor ofte lånets rente tilpasses:

• Lån med hyppig rentetilpasning (f.eks. kvartårligt eller årligt): Så snart renten er fastsat, ændres ydelsen, fordi dit lån har en ny rente. Risikoen er naturligvis rentestigninger, og det ubehagelige ved dem er, at de ikke kan forudsiges særlig effektivt.
• Lån med lang rentetilpasning (f.eks. hvert 3. eller 5. år): Du har i princippet fast rente i perioden, og derfor kan lånets kurs afvige fra kurs 100, dog ikke så meget som på et langtløbende fastforrentet lån. Til gengæld er der ingen konverteringsret, og en indfrielse kan derfor godt risikere at ske til en kurs over 100 (ved rentefald), men kursen vil altid kravle mod kurs 100 i takt med, at du nærmer dig refinansieringstidspunktet på lånet. Måske er den største risiko på disse lån, at du bliver ‘lullet i søvn’, fordi en rentestigning i samfundet ikke slår igennem med det samme, og først rammer dig, når lånet skal refinansieres efter nogle år.

Hvilke overvejelser skal du gøre dig før en omlægning?

Før du op- eller nedkonverterer dit realkreditlån, kan det være en fordel for dig at have gjort dig nogle overvejelser om

1. Din risikopræference: Hvordan har du det med fast kontra variabel ydelse? Er du villig til at betale mere på dit lån i en periode, hvis dette kan medføre en gevinst? Det er vigtigt at være klar over egne grænser for finansiel risiko, inden du går i gang med en låneomlægning og være bevidst om hvorvidt din økonomi kan bære et større ændring i ydelsen.
2. Har du lån, der med fordel kan slåes sammen? Hvis din bolig er steget i værdi, kan du måske få lagt dit boliglån ind i realkreditlånet og stadig være under de 80% belåning. Derved vil du kunne spare penge ved at komme af med det dyre banklån. Eller alternativt kan du opnå en lavere bidragssats hos dit realkreditinstitut.
3. Hvor længe har du planer om at blive i boligen? Hvis du f.eks. ved, at du vil sælge boligen inden for de næste 5 år og en omlægning vil betyde, at du skærer en stor del af restgælden på dit lån, og mer-ydelsen først overstiger besparelsen efter salgstidpunktet. I det tilfælde kan det være fordelagtigt at omlægge her og nu. Sørg for at få konkrete beregninger stillet op via en rådgiver.
4. Står du i en situation, hvor du forventer at få større udgifter i den kommende tid, som evt. kan lægges ind i lånet, hvis din friværdi er stor nok? Det kan f.eks. være til renovering af boligen - som får boligen til at stige i pris.
5. Har du brug for professionel hjælp til omlægningen? Eller vil du klare det selv sammen med din bank? Hvis du selv vil stå for det, anbefaler vi at: Du har tid til at sætte dig godt ind i det. At du sørger for at indhente tilbud fra flere banker. Du skal være opmærksom på, at din bank ikke kun er din rådgiver, men er til for at sælge dig produkter. Sæt dig godt ind i dine muligheder for at forhandle på etableringsomkostningerne, som vi omtalte længere oppe. Hvis du ønsker hjælp til omlægningen, kan du på Penly booke en samtale med en realkreditrådgiver, så du kan finde ud af, om det er relevant for dig. Tag et RealkreditTjek og book din samtale her.
6. Går du med tanker om at skifte fra fastforrentet til variabelt forrentet lån - vil din økonomi så kunne holde til en større stigning i ydelsen?

Hvad er kurssikring?

Når vi taler omlægning af lån, har du muligvis også hørt ordet kurssikring. Når du beslutter dig for at omlægge dit lån, er det typisk fordi, der er kommet et nyt og attraktivt lån på markedet. Som tidligere nævnt kan kursen på lånet falde, mens du er i gang med omlægningsprocessen. Det tager noget tid, fra du indgår låneaftalen til lånet er optaget. Hvis det f.eks. falder med 2 kurspoint, vil du i princippet have tabt 32.000 kr. hvis vi taler et lån på 1,6 mio. kr. som vi brugte i eksemplet tidligere. Havde du derimod kurssikret dit lån ved indgåelse af låneaftalen, havde du haft sikkerhed for at kursen og dermed din månedlige ydelse var låst.

Hvad koster det at kurssikre mit lån?

Det er ikke uden omkostninger at kurssikre sit lån. Omkostningen afhænger af lånetypen, lånets størrelse, hvor længe du vil kurssikre dit lån, osv. Derudover tager banken et fast gebyr på 500 til 1000 kr. Man kan sige, at du med kurssikring tegner en forsikring imod at tabe penge på kursudsving. Dog skal du være opmærksom på, at kursen også kan stige, og at renten derfor falder i perioden frem til lånets udbetaling. Det vil i sidste ende gøre, at du får et mindre fordelagtigt lån på grund af kurssikringen. Igennem Penly kan du booke professionel rådgivning til omlægning af realkreditlån og kursikring. Start med at tage et gratis RealkreditTjek her.

Finansiering af renovering med realkreditlån

Når du renoverer din bolig, stiger boligen typisk i værdi, det kan i sidste ende betyde, at du vil kunne få en lavere belåningsgrad og dermed en lavere ydelse. Derfor kan det være fordelagtigt at låne til renovering af din bolig, når du lægger lånet om, frem for at tage et banklån senere. Når du låner til ekstra til renovering af din bolig gennem realkreditlånet, skal dit renoveringsprojekt meldes færdigt til banken eller realkreditinstituttet. De vil så lave en ny vurdering af din bolig efterfølgende.

Hos Penly anbefaler vi altid, at du taler med en rådgiver, inden du fortager store ændringer i din økonomi som f.eks. at lægge dit realkreditlån om. Derfor har vi gjort det nemt at booke møder med økonomiske rådgivere.